W lipcu na stronie Rządowego Procesu Legislacyjnego pojawił się projekt ustawy Ministra Finansów o firmach inwestujących w najem nieruchomości. Aktualnie znajduje się on na etapie konsultacji publicznych i chociaż w chwili obecnej nie wiadomo jeszcze w jakiej treści i kiedy wejdzie on w życie (w projekcie jako przewidywaną datę wejścia w życie wskazano 1 stycznia 2019 roku), warto pochylić się nad tym tematem. Firmy inwestujące w najem nieruchomości mają stanowić polski odpowiednik cieszących się dużą popularnością za granicą tzw. REIT-ów (Real Estate Investment Trust). Pod tą enigmatyczną nazwą kryją się – w pewnym uproszczeniu – instytucje wspólnego inwestowania lokujące swoje aktywa w nieruchomości, które czerpią korzyści z ich zarządzania i wynajmowania.
Idea F.I.N.N. wg projektodawcy
Polski odpowiednik REIT zgodnie z zapowiedziami ma nosić miano F.I.N.N. (firma inwestująca w najem nieruchomości) i jego głównym celem jest zwiększenie możliwości i atrakcyjności w inwestowaniu i podejmowaniu działalności w sektorze nieruchomości komercyjnych. Funkcjonowanie F.I.N.N. ma nie tylko zwiększyć udział inwestorów indywidualnych na krajowym rynku wynajmu nieruchomości oraz umożliwić to inwestorom detalicznym, lecz również ma na celu wspieranie polskiego rynku kapitałowego. Co istotne, F.I.N.N. mają dotyczyć wyłącznie najmu nieruchomości mieszkalnych położonych na terytorium Polski, co wiąże się również z wprowadzeniem na potrzeby tej ustawy definicji nieruchomości mieszkalnej. Zgodnie z zapowiedziami, budynek zostanie uznany za mieszkalny, jeżeli co najmniej 70% jego całkowitej powierzchni użytkowej będzie przeznaczone zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Planowana konstrukcja F.I.N.N.
Status F.I.N.N. będą mogły posiadać wyłącznie spółki akcyjne, których przedmiotem przeważającej działalności jest najem nieruchomości mieszkalnych, w tym za pośrednictwem spółek zależnych. W projekcie ustawy zostały wskazane szczegółowe warunki ustrojowe jakie muszą zostać spełnione by spółka akcyjna uzyskała status F.I.N.N. – m.in. nieoznaczony czas trwania spółki czy limit minimalnego kapitału zakładowego w wysokości 50 000 000 zł. Otrzymanie statusu F.I.N.N. jest zależne od spełnienia ponadto szeregu warunków majątkowych, przykładowo uzyskiwania co najmniej 90% przychodów z najmu nieruchomości mieszkalnych stanowiących jej własność albo własność spółki zależnej oraz uzyskiwania przychodu z co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych położonych na terytorium Polski stanowiących jej własność albo własność spółki zależnej. Określone warunki ustrojowe i majątkowe będzie musiała również spełniać spółka chcąca uzyskać status spółki zależnej od F.I.N.N., o który to status będą mogły ubiegać się spółki akcyjne, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz spółki komandytowo-akcyjne. Ponadto, na F.I.N.N. będą również ciążyły obowiązki związane z weryfikacją spełniania warunków majątkowych czy z dokonaniem wpisu do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości. Projekt ustawy nie koncentruje się jednak wyłącznie na zasadach funkcjonowania F.I.N.N., ale również przewiduje zmiany w przepisach regulujących opodatkowanie podatkiem dochodowym zarówno F.I.N.N., jak i ich spółek zależnych oraz inwestorów.
Odroczenie w czasie opodatkowania uzyskanych dochodów
Pierwszą planowaną zasadą jest odroczenie obowiązku podatkowego w stosunku do dochodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości mieszkalnych, ze zbycia nieruchomości mieszkalnych czy przychodów z udziału w zyskach spółek zależnych od F.I.N.N. Dochody będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania do dnia wypłaty za dany okres sprawozdawczy dywidendy na rzecz wspólników (akcjonariuszy), nie dłużej jednak niż do upływu 12 miesięcy bezpośrednio następujących po upływie roku podatkowego. Natomiast w przypadku spółek zależnych od F.I.N.N. – jeżeli spółka ta wydatkuje dochód na określone cele wraz z zachowaniem ustawowych terminów – wówczas jej dochody uzyskane z wynajmu nieruchomości mieszkalnych oraz zbycia nieruchomości mieszkalnych będą zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym pod pewnymi warunkami. Powstanie obowiązku podatkowego zostanie odroczone do wydatkowania dochodu na wypłatę dywidendy na rzecz F.I.N.N. nie później jednak niż do upływu 9 miesiąca po zakończeniu roku podatkowego lub wydatkowania dochodu na zakup nieruchomości mieszkalnych nie później jednak niż do upływu 24 miesięcy po zakończeniu roku podatkowego. Korzystanie ze zwolnienia jest ponadto uzależnione od prowadzenia ewidencji rachunkowej w taki sposób, by możliwe było określenie w jakiej części środki wydatkowane przez spółkę pochodzą z przychodów uzyskanych bezpośrednio lub pośrednio z nieruchomości mieszkalnych.
Zasady opodatkowania uzyskanych dochodów
F.I.N.N. oraz spółki zależne od F.I.N.N. nie będą zobowiązane do comiesięcznego wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Jeżeli F.I.N.N. wydatkuje uzyskany dochód na wypłatę dywidendy z tytułu udziału w zyskach wówczas podatek taki spółka będzie zobowiązana do wpłacenia do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonała tego wydatku. Odmiennie zostało to ukształtowane w przypadku spółki zależnej od F.I.N.N. – jeżeli wydatkuje ona uzyskane dochody na inne cele niż objęte zwolnieniem bądź co prawda wypłaca dywidendę na rzecz F.I.N.N. lub dokonuje zakupu nieruchomości, lecz ma to miejsce po upływie określonych terminów, wówczas będzie zobowiązana bez wezwania uiścić podatek do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano wydatku na inne cele lub po miesiącu, w którym upłynął ustawowy termin. Należy jednak wskazać, że dochody uzyskane przez F.I.N.N z tytułu udziału w ich spółkach zależnych na zasadzie wyjątku w okresie odroczenia opodatkowania będą podlegały zaliczeniu do dochodów, w przypadku których obowiązek podatkowy powstałby z chwilą wydatkowania ich równowartości na określone w ustawie cele. Przy określaniu dochodu nie mają być uwzględniane w kosztach uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych. Dochody uzyskane przez F.I.N.N. bezpośrednio lub pośrednio pochodzące z najmu nieruchomości mieszkalnych będą opodatkowane podatkiem dochodowym wg stawki 8,5%.
Liczne preferencje podatkowe
Projektodawca przewidział również szereg innych preferencji podatkowych – m.in. zwolnienie z opodatkowania dochodów uzyskanych przez podatnika podatku PIT z tytułu udziału w zyskach F.I.N.N. oraz zwolnienie z opodatkowania dochodów podatników podatku CIT będących wspólnikami/akcjonariuszami F.I.N.N. Projektodawca przewidział również zwolnienie od podatku od przychodów ze środka trwałego będącego budynkiem mieszkalnym, który jest oddany do używania na podstawie umowy najmu przez F.I.N.N. lub spółki zależne od F.I.N.N. Ponadto, do limitu zaliczania do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na rzecz spółek powiązanych nie mają być wliczane koszty usług, opłat i należności ponoszonych przez spółkę zależną od F.I.N.N. na rzecz firmy inwestującej w najem nieruchomości posiadającej co najmniej 95% udziału w kapitale tej spółki.
F.I.N.N. sposobem na zbiorowe inwestowanie?
Wydaje się, że takie ukształtowanie regulacji dotyczących inwestowania w mieszkania na wynajem będzie stanowiło skuteczną zachętę dla przedsiębiorców do prowadzenia działalności w formie F.I.N.N. Ponadto, z uwagi na liczne obwarowania dotyczące statusu F.I.N.N. oraz przewidywane preferencje podatkowe istnieją szanse, że będzie to stanowiło narzędzie do korzystnego inwestowania przez inwestorów indywidualnych. Tymczasem pozostaje jedynie oczekiwanie na skierowanie projektu ustawy do procedury legislacyjnej przed Sejmem.
Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Kancelaria Ostrowski i Wspólnicy Sp.K. i autor wpisu nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.
