Od 1 stycznia 2021 roku w ustawach PIT oraz CIT przewidziano nowy status jaki mogą posiadać podatnicy – tj. status spółki nieruchomościowej. Od tego dnia w życie weszła definicja spółki nieruchomościowej oraz ciążące na niej obowiązki, w tym obowiązek sprawozdawczy – zaraportowania o strukturze właścicielskiej spółek nieruchomościowych. Obowiązek zaraportowania ciąży zarówno na spółce nieruchomościowej, jak i na podmiotach posiadających w takiej spółce bezpośrednie lub pośrednie udziały.

30-ego września upływa przedłużony termin

W przypadku spółek nieruchomościowych w których rok podatkowy jest tożsamy z rokiem kalendarzowym (tj. 01.01.2021 – 31.12.2021) pierwszym rokiem podatkowym za który należy złożyć wymagane informacje o spółkach nieruchomościowych jest rok 2021. W związku z tym termin na złożenie informacji upływał z końcem trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej (tj. z końcem marca 2022 roku), jednak z uwagi na brak struktur logicznych oraz tego, że powstanie narzędzi informatycznych do przesyłania informacji za pomocą środków komunikacji elektronicznej miało być możliwe nie wcześniej niż od maja 2022 roku, termin ten został wydłużony. Rozporządzeniem z dnia 29 marca 2022 roku (Dz. U. poz. 709) w sprawie przedłużenia terminu przekazywania informacji dotyczących spółek nieruchomościowych przedłużony do 30 września 2022 roku został termin do przekazywania przez spółki nieruchomościowe oraz podatników podatku dochodowego o których mowa w art. 27e ust. 1e CIT, informacji dotyczących spółek nieruchomościowych, których rok podatkowy lub rok obrotowy zakończył się w okresie od dnia 31 grudnia 2021 roku do dnia 31 maja 2022 roku.

Obowiązek ciąży na spółkach posiadających status spółek nieruchomościowych

Obowiązek złożenia informacji o strukturze właścicielskiej dotyczy tylko spółek nieruchomościowych, tj. tych podatników, którzy posiadają status spółki nieruchomościowej i spełniają przesłanki wskazane w ustawowej definicji. Przesłanki są różne w zależności od tego, czy spółka jest podmiotem rozpoczynającym działalność czy podmiotem kontynuującym działalność.

Definicja odnosi się do kilku warunków – w przypadku spółki kontynuującej działalność łącznie muszą być spełnione następujące warunki:

–  na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości,

–  wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10.000.000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy,

– w roku poprzedzającym rok podatkowy (obrotowy) przychody podatkowe z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych.

Jeżeli spółka kontynuująca działalność gospodarczą spełnia te warunki łącznie – wówczas ciążą na niej jako na spółce nieruchomościowej m.in.  obowiązki sprawozdawcze.

Obowiązki sprawozdawcze ciążące na spółce nieruchomościowej i jej udziałowcach

W takiej sytuacji spółka nieruchomościowa do 30 września 2022 składa informację CIT-N1/ PIT-N1 (o podmiotach posiadających prawa do spółki nieruchomościowej wraz z załącznikami CIT/NW/PIT-NW – informacja ta musi zawierać dane na dzień 31 grudnia 2021 roku,), natomiast podmioty posiadające w niej prawa do 30 września 2022 roku składają informację CIT-N2/PIT-N2 (informację o prawach do spółki nieruchomościowej oraz o podmiotach pośredniczących). Kwestie organizacyjne związane z ciążącymi na spółkach nieruchomościowych obowiązkami sprawozdawczymi zostały uregulowane w rozporządzeniach wydanych przez Ministra Finansów, szczegółowo regulujących m.in. kwestie właściwości organów podatkowych do których należy składać informacje oraz sposobu składania tych informacji (informacje opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym są przesyłane za pomocą oprogramowania interfejsowego).

Wątpliwości nadal pozostają nie rozwiane

Zgodnie z brzmieniem obowiązki informacyjne ciążą na spółce nieruchomościowej oraz na podatnikach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną. Uzasadnienie do ustawy nowelizującej również w sposób bardzo lakoniczny wskazuje, że obowiązek złożenia informacji dotyczy nie tylko samej spółki nieruchomościowej, ale również podatników posiadających bezpośrednio lub pośrednio udziały i prawa w spółce nieruchomościowej. Powstaje zatem podstawowa wątpliwość jak ustalić status podatnika posiadającego pośrednio udziały w spółce nieruchomościowej, np. czy w przypadku skomplikowanych wielopoziomowych struktur właścicielskich spółka jest w stanie ustalić wszystkie podmioty posiadające co najmniej 5% udziałów. Ponadto wątpliwości budzi również kwestia wykazania podmiotów posiadających udziały pośrednio – np.  czy należy odnieść się tylko spółki-matki, czy również do spółki-babki. Należy pamiętać o tym, że również te podmioty posiadające udziały (bezpośrednio lub pośrednio) są zobowiązane złożyć stosowną informację (również w terminie do 30-ego września).

Najwyższy czas na pochylenie się nad obowiązkami

Do upływu terminu (tj. do 30-ego września) na wywiązanie się z obowiązków sprawozdawczych nie pozostało już wiele czasu, podczas gdy ilość kwestii wymagających szczegółowej analizy jest naprawdę spora. Już sama analiza czy podmiot posiada status spółki nieruchomościowej, wymaga szczegółowej i skrupulatnej analizy zarówno struktury aktywów, jak i struktury przychodów spółki. Ustalenie że mamy do czynienia ze spółką nieruchomościową oznacza kolejność przeprowadzenia kolejnych analiz prowadzących do wypełnienia ciążących obowiązków sprawozdawczych zarówno na spółce nieruchomościowej, jak i na podatnikach posiadających bezpośrednio lub pośrednio w niej udziały. Wywiązanie się z obowiązków jest niezwykle ważne, ponieważ naruszenie wymogu złożenia informacji podatkowej jest sankcjonowane na gruncie KKS i zagrożone karą grzywny.