W praktyce zdarzają się sytuacje, w których deweloper przekazuje przyszłemu właścicielowi klucze do nowego mieszkania a ten rozpoczyna prace wykończeniowe. Dzieje się to już po podpisaniu umowy przedwstępnej ale jeszcze przed podpisaniem ostatecznej umowy przenoszącej własność lokalu. Wydawać by się mogło, że w takiej sytuacji nie ma nic szczególnego. Przecież osoba ta stanie się wkrótce formalnym właścicielem lokalu i właściwie kładzie kafelki w „prawie swoim” mieszkaniu.
Sytuacja staje się ryzykowna, jeżeli osoba na zakup czy wykończenie nowego mieszkania przeznacza środki uzyskane ze sprzedaży innej nieruchomości. Chodzi o tzw. ulgę mieszkaniową.
Zasady ulgi mieszkaniowej
Ulga mieszkaniowa funkcjonuje obecnie w ten sposób, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od uzyskanego przychodu. Aby z niej skorzystać przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości należy przeznaczyć na tzw. własne cele mieszkaniowe. Za cele mieszkaniowe uznaje się np. nabycie innej nieruchomości, lokalu mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, adaptację na cele mieszkalne a także spłatę kredytu mieszkaniowego lub kredytu konsolidacyjnego. Wydatki te muszą być poniesione w okresie 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana. Przez własny budynek mieszkalny, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w przepisie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.
Ulga a własność mieszkania
Ustawa wprost nie wskazuje, że już w momencie wydawania pieniędzy np. na wykończenie, mieszkanie (dom) musi być własnością podatnika. Jednak fiskus w znacznej części swoich stanowisk twierdzi, że aby wydatki mogły być uznane za spełniające warunki do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, to w momencie ich ponoszenia, a więc w momencie wydatkowania środków ze sprzedaży musi być spełniony warunek budowy (rozbudowy, przebudowy, remontu, modernizacji, adaptacji itp.) własnego budynku mieszkalnego. Zdaniem fiskusa warunek ten spełniony może być dopiero od momentu nabycia własności budynku/lokalu czyli od podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność. Jeżeli zatem osoba zacznie wykańczać nowy lokal przed podpisaniem ostatecznej umowy przed notariuszem, to sytuacja taka może spowodować ryzyko zakwestionowania przez organ podatkowy prawa do ulgi.
Sądy nie ułatwiają
Sądownictwo administracyjne niestety również nie ułatwia rozwiązania tematu ulgi mieszkaniowej. Wyroki dotyczą co prawda wydatków na cele mieszkaniowe jednak w nieco innym kontekście, a mianowicie zapłaty zaliczek i niesfinalizowania transakcji zakupu nowego mieszkania w przeciągu 2 lat od daty sprzedaży starego mieszkania. Jednak obrazują, jakie znaczenie ma finalna umowa sprzedaży. Przykładowo niektóre sądy stają po stronie podatników, którzy po sprzedaży nieruchomości w ciągu dwóch lat ponieśli wydatki na kupno nowej, ale nie sfinalizowali transakcji i przyznają im prawo do skorzystania z ulgi (wyrok WSA w Olsztynie z 20.10. 2015 sygn. akt I SA/Ol 555/15, wyrok WSA w Poznaniu z 28.10.2015 sygn. akt I SA/Po 1032/15). Niestety zapadają też wyroki, w tym NSA, które odmawiają podatnikowi prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jeżeli w ciągu dwóch lat od sprzedaży podatnik zapłaci deweloperowi, podpisze umowę przedwstępną, ale nie sfinalizuje transakcji. Jeśli do ostatecznego zakupu nowej nieruchomości nie dojdzie w ciągu dwóch lat, to nie ma mowy o uldze podatkowej (wyrok NSA z 22.06.2012 sygn. akt II FSK 2523/10, wyrok NSA z 25.02.2014 sygn. akt II FSK 94/12).
Wydaje się, że interpretacja przepisów w zakresie ulg powinna uwzględniać ich cel jakim jest przyznanie obywatelom pewnych preferencji przy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Z tego względu wydaje się, że trafniejsza jest taka wykładnia, wedle której wydatki na wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim, ponoszoneprzed nabyciem własności lokalu, uprawniają podatnika do skorzystania z ulgi.
Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Kancelaria Ostrowski i Wspólnicy Sp.K. i autor wpisu nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.
