Na temat ryczałtowego opodatkowania najmu napisano już wiele i nie ma sensu szeroko omawiać tej kwestii. Celem tego artykułu jest wskazanie na inny, bardziej ogólny wątek, dotyczący sprzeczności istniejącego stanu rzeczy z zasadą pewności i określoności prawa podatkowego.

Raj podatkowy ?

Przychody z najmu mogą być opodatkowane ryczałtową stawką 8,5%, która w wielu przypadkach  – zwłaszcza tam, gdzie nie można rozliczyć wysokich kosztów uzyskania przychodu – jest zdecydowanie korzystniejsza aniżeli opodatkowanie dochodu na zasadach ogólnych. Wystarczy tylko aby wynajmowanie nie było działalnością o charakterze zarobkowym, ciągłym i zorganizowanym. Jeśli w tym miejscu Drogi Czytelniku przyszło Ci do głowy, że przecież każdy najem ma takie cechy, to spieszę pogratulować trzeźwej oceny sytuacji.

To nie najem – to biznes ?

Niestety – jak powszechnie wiadomo część organów podatkowych a nawet sądów administracyjnych prezentuje inną optykę i stoi na stanowisku, że przychody uzyskiwane z najmu, który posiada charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły  są w istocie rzeczy przychodami z działalności gospodarczej co w praktyce może się wiązać z opodatkowaniem uzyskanych z najmu dochodów wg skali podatkowej oraz zapłatą odsetek od ewentualnych zaległości podatkowych.

Ryczałtu od najmu nie stosujemy do działalności gospodarczej

Ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Ustawa Ryczałtowa) nie stosuje się do przychodów z tytułu umów najmu, jeśli są one zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 1 pkt. 2). Przez działalność gospodarczą rozumieć należy działalność zarobkową (np. usługową, handlową itd.) prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 (art. 5a pkt. 6 Ustawy PIT).

Praktyka organów podatkowych

Praktyka wskazuje, że organy podatkowe bardzo często kwestionują rozliczenia podatników zarzucając im, że uzyskiwane przez nich przychody nie podlegają Ustawie Ryczałtowej, oraz że powinni je opodatkować według zasad przewidzianych dla działalności gospodarczej. Tymczasem obowiązujące regulacje, poza zupełnie oczywistymi sytuacjami, właściwie nie dają podatnikowi szansy na jednoznaczne i nie dające się zakwestionować opodatkowanie najmu. Przypominam, że administracja jednolicie stoi na stanowisku, że ilość lokali ani wartość przychodu nie są elementami mającymi znaczenie przy ocenie czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Oznacza to, że podatnik wynajmujący kilka, kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lokali, niezależnie od wysokości uzyskiwanego czynszu, co do zasady nie będzie z tych powodów wykluczony z ryczałtowego opodatkowania.

Najem a działalność gospodarcza – jak to odróżnić ?

Skonfrontujmy zatem definicję działalności gospodarczej z cechami najmu, który zawsze ma charakter zarobkowy. Co więcej – posiada cechy ciągłości tzn. charakteryzuje go powtarzalność oraz planowy charakter. Również występowanie czynnika organizacyjnego jest naturalnie związane z najmem – posiadanie zarządcy nieruchomości, osoby/firmy sprzątającej posesję, biura rachunkowego, prawnika, korzystanie z usług pośredników, reklam itd. jest powszechne i wcale nie musi wiązać się z działalnością gospodarczą.

Zestawiając powyższe z ustawową definicją działalności gospodarczej należy stwierdzić, iż właściwe rozpoznanie obowiązków ciążących na podatniku zależy od wysoce nieostrych kryteriów co prowadzi do ogromnej niepewności przy rozpoznawaniu obowiązku podatkowego, podstawy opodatkowania a wreszcie stawki podatkowej.

W praktyce decyduje „widzimisię” urzędnika

Obecne regulacje pozbawiają podatnika rzeczywistych i weryfikowalnych kryteriów, na podstawie których mógłby on trafnie rozpoznać ciążące na nim powinności. Z drugiej strony powodują one, że o kształcie zobowiązania podatkowego decyduje subiektywna i oparta na nieostrych kryteriach ocena organu, w wyniku której najem raz może być opodatkowany zgodnie ze swą nazwą innym razem jako działalność gospodarcza. O ogromnej niepewności w tym zakresie świadczy postawa Ministra Finansów, który w zależności od regionu prezentuje sprzeczne interpretacje. Fakt, iż wydawane są one w jego imieniu przez podległych mu dyrektorów izb skarbowych dodatkowo pogłębia niepewność co do prawa ponieważ z praktyki wynika, iż organy pierwszej instancji częstokroć działają oportunistycznie powtarzając poglądy prezentowane w interpretacjach przez organy wyższego stopnia.

Zasada określoności prawa podatkowego

Zasada dostatecznej określoności prawa podatkowego nakazuje aby przepisy były formułowane w sposób precyzyjny, jasny oraz poprawny pod względem językowym. Ich precyzja winna przejawiać się w konkretności nakładanych obowiązków i przyznawanych praw, tak by ich treść była oczywista i pozwalała na wyegzekwowanie. Trybunał Konstytucyjny podkreślał wielokrotnie, że ustawodawca nie może poprzez niejasne formułowanie treści przepisów (por. Prawo podatkowe. Teoria. Instytucje. Funkcjonowanie; pod. red. B. Brzezińskiego, Toruń 2009, s. 161).

Konsekwencje niejasności ponosi podatnik

W chwili obecnej przepisy regulujące opodatkowanie najmu godzą w tę regułę, gdyż podatnik na ich podstawie nigdy nie może mieć pewności co do właściwego sposobu opodatkowania. Jak ze szklanką, która w zależności od oceniającego może być w połowie pełna lub pusta – o tym czy zachodzą przesłanki konstytutywne dla działalności gospodarczej decyduje subiektywna ocena organu. W efekcie powoduje to, że nałożenie ciężaru podatkowego nie jest skutkiem obowiązywania jednoznacznego, precyzyjnego i poddającego się obiektywnej weryfikacji przepisu ustawy lecz wynikiem arbitralnej oceny urzędnika, który dowolnie może interpretować stan faktyczny raz uznając, że ma do czynienia z działalnością gospodarczą innym razem, że z przychodami z najmu.

Nie pytajcie o najem

W ostatnim czasie dezorientacja może być jeszcze większa, ponieważ zdarza się, że dyrektorzy izb skarbowych odmawiają podatnikom jednoznacznej oceny czy zaprezentowany stan faktyczny to działalność gospodarcza informując, że rozstrzygnięcie w tym zakresie nie ma charakteru interpretacji prawa lecz jest oceną faktów, która może mieć miejsce tylko w ramach postępowania podatkowego.