Od stycznia 2016 dla przedsiębiorcow nastąpią istotne zmiany w podatku od nieruchomości dotyczące zrujnowanych obiektów.

Wyższy podatek od nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą

Jak wiadomo, kwestia odpowiedniej kwalifikacji danej nieruchomości przekłada się bezpośrednio na kwotę podatku od nieruchomości, jaką zapłacimy. Podatnicy robią zatem wszystko co mogą, aby udowodnić, że budynek nie jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, a tym samym zapłacić od niego (dużo!) niższy podatek. Niestety sprawa nie jest łatwa a wygląda na to, że będzie jeszcze trudniej.

Niemożliwość wykorzystywania nieruchomości

Obecnie zgodnie z ustawą do uznania nieruchomości za związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej wystarczy fakt, iż znajduje się ona w posiadaniu przedsiębiorcy. Definicja ta jest bezwzględna, gdyż w takim przypadku nieważne jest, czy przedsiębiorca rzeczywiście wykorzystuje tę nieruchomość w swojej działalności. Przedsiębiorcy starają się zatem udowadniać, że nieruchomość „nie jest i nie może być wykorzystywana do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych”. Ponieważ ustawodawca nie zdefiniował tego pojęcia, „względy techniczne” doczekały się licznych interpretacji dokonywanych zarówno przez organy podatkowe, jak i przez sądy.

Jak rozumieć „względy techniczne” ?

Określają one „względy techniczne” jako nie dające się usunąć obiektywne i niezależne od podatnika przyczyny techniczne. Nie powinny one być zatem skutkiem świadomego, zamierzonego działania przedsiębiorcy, który z różnych „względów” innych niż „techniczne” zaprzestał czasowo lub trwale użytkowania w celach gospodarczych danej nieruchomości. Ponadto powinny one mieć charakter trwały, przez co nie można o nich mówić w przypadku trwającej przez określony czas przebudowie lub adaptacji obiektu. Jeżeli zaś chodzi o grunty, to wyłączenie z tej kategorii może nastąpić tylko w niektórych sytuacjach, np. chemicznego, radioaktywnego lub bakteriologicznego skażenia gruntu.

Zróżnicowana praktyka

Kwestią sporną jest natomiast sposób udowodnienia istnienia „względów technicznych”. Organy podatkowe wymagają decyzji wydanej przez organ nadzoru budowlanego, natomiast część sądów administracyjnych podkreśla, iż okoliczność istnienia „względów technicznych” może być dowodzona wszelkimi środkami dowodowymi, w tym również oględzinami, opinią biegłego.

Od 2016 tylko decyzja o rozbiórce

Od 1 stycznia 2016 roku problem ten zniknie. W nowym brzmieniu nie ma mowy o względach technicznych, wprowadzono natomiast regułę, iż do budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków i budowli, w odniesieniu do których została wydana:

• decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę obiektu budowlanego na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, lub

• decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

W konsekwencji od przyszłego roku bezprzedmiotowe będą dywagacje odnośnie względów technicznych uniemożliwiających wykorzystanie nieruchomości w działalności gospodarczej. Niezależnie od stanu technicznego, niższą stawką zostaną opodatkowane wyłącznie budynki objęte ostateczną decyzją o rozbiórce (to samo dotyczy budowli, przy czym trzeba pamiętać, iż w ich przypadku nie chodzi o wysokość stawki, lecz o zasadniczą kwestię: podlegania bądź niepodlegania opodatkowaniu). Warto również zwrócić uwagę, że inaczej niż dzisiaj, wyłączenie nie będzie miało zastosowania do wszystkich nieruchomości, lecz tylko do budynków i budowli. Wydaje się jednak, że nie ma to aż tak dużego znaczenia, gdyż – jak wspominałam wyżej – w dotychczasowym stanie prawnym okoliczność „względów technicznych” nieczęsto znajdowała uzasadnienie w przypadku gruntów.

Zmiana na lepsze czy gorsze ?

Z jednej strony zmianę należy ocenić pozytywnie – dotychczasowe brzmienie przepisów powodowało wiele wątpliwości, natomiast w praktyce wyłączenie stosowano i tak w zdecydowanej większości do budynków objętych decyzją o rozbiórce. W braku takiej decyzji bardzo trudno było wykazać istnienie kluczowych względów technicznych.

Z drugiej strony zmiana spowoduje, że obiekty od dawna nieprzydatne oraz niemożliwe do wykorzystania zostaną opodatkowane wyższą stawką podatku od nieruchomości. 

Osobną kwestią pozostaje automatyzm w uznawaniu nieruchomości za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej z samego tylko faktu posiadania ich przez przedsiębiorcę. To rozwiązanie było już niejednokrotnie przedmiotem krytyki jako krzywdzące i oderwane od okoliczności faktycznych uzasadniających wyższe opodatkowanie.